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未補繳土地出讓金的劃撥用地抵押合同應認定有效

发布时间:2019-04-22 14:54:49


    劃撥用地是我國特有的項目建設用地取得方式之一,是有審批權限的各級政府根據相關規定向符合條件的項目使用單位無償供應的土地。當事人以劃撥用地上的房産簽訂抵押合同並辦理抵押登記,但沒有補繳土地出讓金的情形大量存在,關于該抵押合同是否有效的問題,司法實踐中存在爭議。本文圍繞上述爭議,就劃撥用地抵押合同效力以及土地出讓金的受償順序進行探討。

    一、是否補繳土地出讓金不影響抵押合同效力

    根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第四十四條規定,劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規定的情況外,不得轉讓、出租、抵押。第四十五條規定,簽訂土地使用權出讓合同,補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金,經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門批准,其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)第五條規定,未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續,交付土地使用權出讓金的土地使用者,不得轉讓、出租、抵押土地使用權。但根據擔保法第四十一條規定,當事人以本法第四十二條規定的財産抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。故當事人簽訂了抵押合同,並辦理了抵押登記,抵押合同當然有效,是否補繳土地出讓金不影響抵押的設立以及抵押合同的效力。誠然,《暫行條例》和《暫行辦法》明確規定了劃撥用地土地使用權未經審批手續不得抵押,但是,《暫行條例》系國務院于1990年5月發布實施的行政法規,《暫行辦法》系當時的國家土地管理局于1992年3月發布實施的部門規章,故根據上位法優于下位法和新法優于舊法的原則,應當優先使用擔保法第四十一條的規定,認定抵押合同有效。

    二、辦理抵押登記應視爲土地行政管理部門批准

    以劃撥用地上的房屋抵押並辦理登記的效力問題,其焦點之一在于是否履行審批手續。根據《暫行條例》第四十五條規定,必須經相關部門批准、辦理相關手續且交付土地使用權出讓金後才能進行抵押。實踐中,存在只需履行一般抵押登記的“一元論”和既需要履行抵押登記手續又需要進行特定審批手續的“二元論”。根據國土資源部《關于劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定,以國有劃撥土地使用權爲標的物設定抵押,土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續,即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批准,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。由此可見,國土資源部采納了“一元論”的觀點,鼓勵合法交易、維護市場安全,避免了該類型抵押合同被大面積認定無效。若當事人劃撥土地上的房屋已經辦理了房屋産權證,以該房屋和土地使用權作抵押擔保,並在國土資源和房屋管理局辦理了抵押登記,應當視爲已經獲得土地行政管理部門的批准,故抵押合同成立並生效。

    三、關于未補繳的土地使用權出讓金

    就《暫行條例》第四十四條和第四十五條的規定來看,劃撥用地的土地出讓金是在劃撥土地轉讓、出租、抵押之前設定的特殊債權,它優先于先于其他債權的法定債權。對此,通過擔保法亦可驗證。根據擔保法第五十六條規定,拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款,在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額後,抵押權人有優先受償權。據此,劃撥土地在流轉過程中,其土地出讓金首先是法定的,不需要再經任何審批、協商,即已是存在的債權,其次該土地出讓金債權是優先于任何其他債權的,無論是通過轉讓、出租還是抵押獲得的債權。政府的土地出讓金債權在轉讓、出租、抵押所得的收益中當然優先于其他任何債權而受償。

    (作者單位:重慶市渝中區人民法院)

文章出處:中國法院網    

 
 

 

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